北京市規(guī)劃和自然資源委員會

關(guān)于印發(fā)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》的通知

各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)黨的二十屆三中全會精神，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推動“好房子”建設(shè)的部署要求，我委借鑒全國“好房子”設(shè)計(jì)大賽優(yōu)秀成果經(jīng)驗(yàn)，在充分聽取開發(fā)建設(shè)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位以及行業(yè)專家意見、建議的基礎(chǔ)上，經(jīng)過深入研究，編制形成《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下簡稱《導(dǎo)則》）。

《導(dǎo)則》從風(fēng)貌協(xié)調(diào)、生活便捷、全齡宜居、環(huán)境友好、健康安全、舒適可變、綠色低碳和耐久適用等角度，對住區(qū)規(guī)劃和住宅建筑提出高品質(zhì)設(shè)計(jì)要求，旨在為商品住宅建設(shè)、設(shè)計(jì)、運(yùn)維等單位提供集成化、可借鑒的技術(shù)指引，推動我市住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展?，F(xiàn)將《導(dǎo)則》印發(fā)給你們，請?jiān)谏唐纷≌?guī)劃設(shè)計(jì)中參考使用。

特此通知。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會

2024年11月7日

前言

為深入貫徹習(xí)近平總書記視察北京重要講話精神，落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》建設(shè)國際一流的和諧宜居之都的發(fā)展目標(biāo)，以提高人民群眾獲得感為出發(fā)點(diǎn)，以建設(shè)人民群眾滿意的好房子為目標(biāo)，推動我市商品住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，北京市規(guī)劃和自然資源委員會組織相關(guān)單位深入調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)多年來我市高品質(zhì)住宅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市商品住宅市場需求，廣泛聽取中國工程院院士、全國勘察設(shè)計(jì)大師等行業(yè)專家以及相關(guān)行政主管部門、開發(fā)建設(shè)企業(yè)單位的意見和建議，制訂《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》（以下簡稱“導(dǎo)則”）。

《導(dǎo)則》共分四部分：1、總則；2、住區(qū)規(guī)劃；3、建筑品質(zhì)；4、運(yùn)營維護(hù)。

《導(dǎo)則》由北京市規(guī)劃和自然資源委員會負(fù)責(zé)管理，北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司負(fù)責(zé)具體解釋工作?！秾?dǎo)則》執(zhí)行過程中如有意見或建議，請反饋至北京市規(guī)劃和自然資源委員會勘察設(shè)計(jì)管理處（郵箱賬號：kcsjglc@ghzrzyw.beijing.gov.cn）。

主管單位：北京市規(guī)劃和自然資源委員會

主編單位：北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司

1 總則

1.0.1 本導(dǎo)則旨在貫徹國家和北京市提升住房品質(zhì)的政策要求，推動商品 住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，提升我市住宅設(shè)計(jì)水平，發(fā)揮設(shè)計(jì)引領(lǐng)作用，促進(jìn) 商品住宅開發(fā)品質(zhì)全面提升，建設(shè)更加富有生命力的高品質(zhì)住區(qū)。

1.0.2 本導(dǎo)則適用于北京市新建商品住宅工程，改建、擴(kuò)建既有住宅及其 他類型居住建筑可參照執(zhí)行。

1.0.3 本導(dǎo)則作為提升住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)的技術(shù)指引，結(jié)合我市商品住宅土地 供應(yīng)機(jī)制和規(guī)劃管理規(guī)定，供相關(guān)行政管理部門、建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位在 商品住宅建設(shè)及管理中使用。

1.0.4 高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)除應(yīng)符合本導(dǎo)則外，尚應(yīng)符合國家、行業(yè)及北 京市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2.1 協(xié)調(diào)有序的空間布局

注重風(fēng)貌協(xié)調(diào)，融合地域特征與現(xiàn)代生活需求，保護(hù)傳承歷史文化特征，實(shí)現(xiàn)住區(qū)與城市和諧統(tǒng)一。

2.1.1 住區(qū)規(guī)劃應(yīng)遵循《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035年）》中各圈層(首都功能核心區(qū)、中心城區(qū)、北京城市副中心、平原新城地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū))的功能定位和區(qū)域特征，合理規(guī)劃布局，注重避險防災(zāi)，加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)，塑造良好的建筑風(fēng)貌，實(shí)現(xiàn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)、環(huán)境友好。

2.1.2 在首都功能核心區(qū)，尊重古都風(fēng)貌和原有城市肌理，傳承歷史文化特色，嚴(yán)格落實(shí)上位規(guī)劃對新建建筑高度的管控要求，延續(xù)平緩開闊的城市形象。織補(bǔ)城市公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵合理利用地下空間，提升人居環(huán)境質(zhì)量。

2.1.3 在中心城區(qū)，著力提升城市品質(zhì)，嚴(yán)格控制住區(qū)開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，高效利用地下空間，鼓勵為街區(qū)提供有活力的高品質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施。以精細(xì)化設(shè)計(jì)與精工建造技術(shù)為支撐，打造高標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)，塑造開放、友好的國際一流城市形象。

2.1.4 在平原新城地區(qū)（含北京城市副中心），以改善型高品質(zhì)商品住宅為主導(dǎo)，優(yōu)化住區(qū)容積率和建筑密度，除有高度管控要求的區(qū)域外，探索結(jié)合城市設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案允許建筑高度局部彈性，增加布局靈活性，打造活力宜居住區(qū)。提供完整優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵根據(jù)使用人群差異化需求適度提高配套標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)提升街區(qū)功能，形成有吸引力的區(qū)域節(jié)點(diǎn)。

2.1.5 在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，立足于優(yōu)質(zhì)山水環(huán)境，探索建設(shè)低密度、高品質(zhì)住區(qū)，塑造與自然相融合的特色住區(qū)風(fēng)貌，提供與社區(qū)定位相符的高標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，營造優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境，形成綠色生態(tài)、宜居宜游生活典范區(qū)。

2.1.6 統(tǒng)籌考慮歷史人文要素和自然山水格局，避免對重要的歷史建筑、景觀節(jié)點(diǎn)產(chǎn)生遮擋，確保視廊視線通暢。建筑布局應(yīng)高低錯落有致，與周邊城市天際線和諧統(tǒng)一，高層和低層建筑平緩過渡，避免建筑高度的斷崖式變化，營造和諧、美觀城市空間。

2.1.7 合理控制沿街建筑的長度與高度，與城市界面相協(xié)調(diào)，避免建筑體量過長過高，形成高大封閉的沿街界面，對城市街道產(chǎn)生壓迫感。當(dāng)建筑高度在18-36米時，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^四個單元；當(dāng)建筑高度在36-60米時，住宅單一方向?qū)挾纫詢傻饺齻€單元為宜；當(dāng)建筑高度在60米以上時，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^兩個單元；單棟住宅單一方向總寬度不宜超過100米。

2.1.8 鼓勵采用圍合式布局，結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，增強(qiáng)相鄰街道空間連續(xù)性，塑造完整、積極的城市界面。優(yōu)化圍合式布局的建筑高度和院落比例關(guān)系，營造尺度宜人的鄰里交往空間，避免院落過于封閉，打造開放共享的生活空間。

2.1.9 依據(jù)《北京市住宅外立面色彩設(shè)計(jì)導(dǎo)則》相關(guān)要求，把控立面色彩與材質(zhì)，提升建筑外觀品質(zhì)，符合地域文化，增強(qiáng)建筑可識別性。結(jié)合街區(qū)風(fēng)貌，對建筑屋頂色彩與形式、屋頂綠化、太陽能利用等進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，營造與環(huán)境相協(xié)調(diào)、具有可辨識度的第五立面。

2.1.10 加強(qiáng)城市軌道交通站點(diǎn)周邊住宅用地規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)籌，充分發(fā)揮軌道交通帶動作用和承載能力，對站點(diǎn)一體化范圍內(nèi)及沿線周邊商品住宅地塊開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行針對性研究，在容積率、建筑高度、交通銜接等方面適當(dāng)給予激勵措施。

2.1.11 鼓勵責(zé)任“多師”（規(guī)劃師、建筑師、評估師等）參與前期規(guī)劃研究和編制綜合實(shí)施方案，采用建筑師負(fù)責(zé)制等創(chuàng)新工作機(jī)制，保障高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)完整精準(zhǔn)落地。

2.2 生活便捷的配套體系

完善社區(qū)公共服務(wù)，提升住區(qū)配套設(shè)施品質(zhì)，提高生活便利可達(dá)性，實(shí)現(xiàn)守望相助的生活愿景。

2.2.1 住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)遵循配套建設(shè)、方便使用、統(tǒng)籌開放、兼顧發(fā)展的原則進(jìn)行配置。鼓勵建設(shè)單位參與街區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，面向使用人群有針對性補(bǔ)充街區(qū)配套短板，優(yōu)先設(shè)置街區(qū)急需的公共服務(wù)設(shè)施，完善各級生活圈的公共服務(wù)設(shè)施，助力建設(shè)完整社區(qū)，實(shí)現(xiàn)共建、共享、共治。

2.2.2 通過設(shè)置智慧安防、智慧管家、智慧停車、智慧養(yǎng)老等智慧管理系統(tǒng)，打造智慧社區(qū)。構(gòu)建統(tǒng)一社區(qū)管理平臺，提供信息發(fā)布、緊急呼救與監(jiān)控、智能家居控制、入侵報警、服務(wù)預(yù)約、停車管理等服務(wù)內(nèi)容，確保智能化系統(tǒng)數(shù)據(jù)安全、數(shù)據(jù)互通和共享，實(shí)現(xiàn)信息無縫流轉(zhuǎn)和協(xié)同管理，保障提升住區(qū)運(yùn)維品質(zhì)。

2.2.3 住區(qū)內(nèi)合理規(guī)劃布局公共交往會客廳、健身場所、便民商店等即時性服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，在滿足居民使用需求的前提下，確保公共服務(wù)設(shè)施的充足性與可達(dá)性。鼓勵與社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和綠地相結(jié)合設(shè)計(jì)下沉庭院，豐富住區(qū)空間形態(tài)，增強(qiáng)地上、地下空間交流。鼓勵結(jié)合生境微花園建設(shè)打造居民會客廳，促進(jìn)全民共建共享。

2.2.4 合理設(shè)置歸家動線，結(jié)合住區(qū)出入口與便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置快遞收發(fā)點(diǎn)、“無接觸式”快遞柜、物流配送場地等便民設(shè)施。鼓勵結(jié)合住區(qū)出入口設(shè)置疏散、應(yīng)急廣場，滿足平急轉(zhuǎn)換彈性空間使用需求。

2.2.5 住區(qū)應(yīng)實(shí)行生活垃圾分類，在住宅單元出入口、地下車庫等位置合理設(shè)置生活垃圾收集站、垃圾分類收集點(diǎn)等設(shè)施，確保居民使用便捷。地上垃圾房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、再生資源回收站等易產(chǎn)生異味的功能性用房宜布置在人員活動較少區(qū)域，周圍設(shè)置景觀綠化遮蔽措施，避免與居民生活、活動空間毗鄰，減少對居民日常生活的影響。

2.2.6 構(gòu)建綠色出行系統(tǒng)，住區(qū)人行系統(tǒng)與城市人行道、非機(jī)動車道、綠道等慢行系統(tǒng)順暢銜接，根據(jù)周邊交通站點(diǎn)合理設(shè)置住區(qū)人行出入口，鼓勵與公共服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，提高居民生活便利性。

2.2.7 住區(qū)應(yīng)合理規(guī)劃非機(jī)動車停車場所，在滿足消防、人防、綠地率等要求的前提下，宜優(yōu)先在居住街坊入口處獨(dú)立設(shè)置地上電動自行車停車棚與充電設(shè)施，滿足相關(guān)規(guī)范要求，符合安全標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.8 結(jié)合周邊道路與交通管理要求合理設(shè)置住區(qū)停車場所出入口，車行出入口應(yīng)設(shè)有安全緩沖距離，與城市交通組織關(guān)系合理，銜接順暢。住區(qū)機(jī)動車停車場所應(yīng)設(shè)置無障礙車位，合理配建18%的電動車停車位，并100%預(yù)留充電設(shè)施至每個機(jī)動車位，將土建、機(jī)電等消防措施配置到位，保證后期實(shí)施的便利性。

2.3 全齡宜居的公共環(huán)境

完善全齡公共設(shè)施，提供健康安全公共環(huán)境，營造宜老宜幼活動場景，創(chuàng)造健康活力的居住氛圍。

2.3.1 住區(qū)應(yīng)設(shè)置休閑娛樂、體育健身等居民公共活動場所，重點(diǎn)規(guī)劃老人活動、兒童游樂場所。老人和兒童室外活動場地應(yīng)設(shè)置在陽光充足的區(qū)域，宜有不少于1/3的活動場地滿足大寒日不低于2小時的日照標(biāo)準(zhǔn)，且應(yīng)設(shè)置全覆蓋監(jiān)控設(shè)施。

2.3.2 住區(qū)室外活動場地采用防滑、防跌落、防沖撞的安全環(huán)保材料，并設(shè)置醒目標(biāo)識，在老年人經(jīng)常活動的區(qū)域，設(shè)置緊急求助呼叫按鈕并與視頻監(jiān)控聯(lián)動。

2.3.3 住區(qū)內(nèi)部交通實(shí)現(xiàn)人車分流，機(jī)動車與非機(jī)動車道路不得穿行室外活動場地，老幼活動場所應(yīng)避免緊鄰機(jī)動車道路設(shè)置，保障老人和兒童活動的安全性。

2.3.4 住區(qū)配套幼兒園、小學(xué)等教育建筑出入口應(yīng)與住區(qū)出入口分開設(shè)置，有足夠的緩沖空間，方便家長接送，保障兒童上下學(xué)安全。

2.3.5 住區(qū)人行系統(tǒng)需考慮通學(xué)路徑，便捷聯(lián)系學(xué)校、幼兒園等教育配套設(shè)施。住區(qū)內(nèi)通學(xué)路徑宜選擇綠化較好、行人較多、環(huán)境安全的道路，沿線布置合理的安全監(jiān)控設(shè)施，選用安全的道路鋪裝材質(zhì)，滿足兒童在連續(xù)線性安全空間的步行與活動需求。

2.3.6 住區(qū)內(nèi)宜設(shè)置老年人健身步道，提升老年人健身的便捷性、舒適性，寬度宜為1.5米，保證一輛輪椅和一人可以正面相對通行。住區(qū)內(nèi)設(shè)置多功能運(yùn)動場地時，宜選擇性配置適合老年人使用的球類場地，在緊急情況下可以轉(zhuǎn)換為應(yīng)急避難場所。

2.3.7 住區(qū)內(nèi)的景觀小品，包括亭、臺、廊、榭、花架等園林休憩設(shè)施，宜設(shè)置輪椅坡道和引導(dǎo)標(biāo)識。景觀路及廣場內(nèi)休息座椅旁設(shè)置輪椅停留空間，便于乘坐輪椅的老年人休息和交談，有條件的宜增設(shè)供老年人休閑交流的園林休憩設(shè)施。

2.3.8 住區(qū)無障礙設(shè)計(jì)應(yīng)與外部城市無障礙系統(tǒng)相銜接，人行歸家路徑、室外活動場地、公共空間、建筑室內(nèi)外連接處均應(yīng)滿足無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范要求。住區(qū)無障礙設(shè)施應(yīng)兼顧功能性、景觀性與使用安全性，鼓勵選用新型綠色環(huán)保材料，采用創(chuàng)新技術(shù)工法。無障礙設(shè)施與標(biāo)識的造型、色彩應(yīng)與住區(qū)整體環(huán)境及建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。

2.4 環(huán)境友好的花園住區(qū)

整合住區(qū)綠色景觀資源，豐富綠色立體空間，打造可感知綠色場景，構(gòu)建內(nèi)外交融的花園住區(qū)。

2.4.1 綜合考慮各級綠地系統(tǒng)以及小街區(qū)、密路網(wǎng)的設(shè)計(jì)理念，以實(shí)際效果為導(dǎo)向，因地制宜的研究綠化指標(biāo)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，提高住區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的靈活性。重視住區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境與外部社區(qū)公園、小微綠地、林蔭綠道等綠色空間的滲透、連通關(guān)系，提升街區(qū)綠化系統(tǒng)的通達(dá)性。鼓勵利用街角消極空間與狹小地塊打造宜人的街角公園，為周邊居民提供更多休憩、健身活動場所，打造花園生活街區(qū)。

2.4.2 遵循綠色生態(tài)原則，提高住區(qū)植物綠量和綠視率，選用適宜北京地區(qū)氣候特點(diǎn)的植物植被，優(yōu)先選用鄉(xiāng)土植物，避免選用致敏植物，鼓勵選用有療愈功能、深根抗倒伏的植物品種，營造多層次的景觀休閑空間。加強(qiáng)住區(qū)植物色彩搭配，引導(dǎo)全域彩化，打造與城市色彩主基調(diào)相匹配、四季分明的生動住區(qū)景觀。

2.4.3 住區(qū)規(guī)劃應(yīng)滿足海綿城市設(shè)計(jì)規(guī)范相關(guān)要求，在構(gòu)建多層次、多功能綠色生態(tài)系統(tǒng)的同時，通過設(shè)置雨水花園、下凹式綠地、生態(tài)滯留池等設(shè)施，促進(jìn)雨水的自然滲透、自然凈化、自然收集和再利用，增強(qiáng)對雨水的消納功能，推動綠色生態(tài)型住區(qū)建設(shè)。

2.4.4 鼓勵綜合考慮北方氣候特點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素，在保證居住安全性與后期管理可實(shí)施性的前提下，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺，鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺。結(jié)合家庭園藝生活場景等新理念和新體驗(yàn)，塑造通透宜人的半室外空間，探索居民參與設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理，共同營建花園住區(qū)的創(chuàng)新模式。陽臺面積按照《民用建筑通用規(guī)范》(GB55031)執(zhí)行。

2.4.5 鼓勵通過景觀圍欄、花箱花墻等花園式打造方法，削弱住區(qū)邊界的封閉性與阻隔感，增強(qiáng)住區(qū)內(nèi)外透綠、顯綠水平，引導(dǎo)住區(qū)內(nèi)綠色公共空間融入城市。鼓勵通過屋頂綠化、垂直綠化等多種形式實(shí)現(xiàn)多層次立體綠化，在滿足安全性且不破壞居住環(huán)境的前提下可結(jié)合居民實(shí)際需求營造屋頂花園等多種上人屋面場景。鼓勵通過在陽臺預(yù)設(shè)種植槽、種植箱、種植池、預(yù)留上下水條件等多種措施，提高室內(nèi)外綠化環(huán)境品質(zhì)，營建花園住區(qū)。

2.4.6 住區(qū)緊鄰城市道路時需采取綠植防護(hù)等綜合措施減少噪聲對住區(qū)內(nèi)部的干擾，住區(qū)內(nèi)部采用穩(wěn)靜化交通措施，保障居住環(huán)境安靜宜居。

2.4.7 鼓勵在住宅首層設(shè)置視線通透、空間開敞的架空層，探索結(jié)合北方氣候特點(diǎn)局部設(shè)置適宜的圍護(hù)設(shè)施，打造室內(nèi)外融合的共享綠色公共空間。架空層作為居民公共活動、交往空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用，建筑面積結(jié)合規(guī)劃方案合理確定，不計(jì)入地塊容積率。首層設(shè)置架空層的住宅建筑，架空層層高一般不宜低于3.6米。在北京歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃、航道凈空、微波通道等高度限制區(qū)域外的地區(qū)設(shè)置架空層時，可對此棟建筑高度控制給予適當(dāng)彈性，建筑高度減去架空層層高不大于用地規(guī)劃控高。

2.4.8 在不影響住區(qū)居民生活品質(zhì)的前提下，可結(jié)合整體綠化在住區(qū)場地內(nèi)設(shè)置有蓋且不封閉的風(fēng)雨連廊，用于連接相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c社區(qū)出入口、小區(qū)內(nèi)廣場、游園、建筑小品（例如：涼亭）等公共空間相互銜接，方便居民休閑與出行。當(dāng)風(fēng)雨連廊為不封閉的建筑空間時，其建筑面積可不計(jì)入用地容積率。

2.4.9 住區(qū)內(nèi)室外箱式變電站、室外燃?xì)庹{(diào)壓站、出地面管井等室外設(shè)備設(shè)施避免占用住區(qū)綠地，并在滿足設(shè)備正常使用需求與防火要求的前提下結(jié)合景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行遮蔽處理。

3.1 舒適可變的居住空間

優(yōu)化室內(nèi)空間功能布局，滿足不同家庭結(jié)構(gòu)生活多樣化需求，降低噪音影響，強(qiáng)化智能化應(yīng)用，增強(qiáng)居住舒適性和便捷性。

3.1.1 戶內(nèi)空間方正、功能完善，套型建筑面積與功能空間數(shù)量配置合理（參考附表），層高與套型建筑面積、戶內(nèi)功能空間尺度相匹配，鼓勵結(jié)合彈性限高政策營造尺度舒適的戶內(nèi)高度。戶內(nèi)注重動靜分區(qū)、干濕分離、潔污分區(qū)，增加戶內(nèi)存儲收納空間和多功能彈性空間；鼓勵戶內(nèi)公共區(qū)域（起居室、餐廳）設(shè)置通高躍層等具有層次感與趣味性的室內(nèi)空間。

3.1.2 戶型面寬、進(jìn)深尺寸與朝向設(shè)計(jì)合理，保障戶內(nèi)日照、采光充足，通風(fēng)良好，每套住宅的自然通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于地面面積的5%。

3.1.3 套內(nèi)應(yīng)至少有一間使用面積不小于10平方米的雙人臥室，且僅有一間臥室時不應(yīng)設(shè)置在北向；當(dāng)戶內(nèi)有四間及以上臥室時，宜有兩間使用面積不小于10平方米的雙人臥室，且至少應(yīng)有一間臥室設(shè)置在南向；單人臥室使用面積不小于6平方米。

3.1.4 戶內(nèi)宜避免深凹口設(shè)計(jì)，凹口內(nèi)不宜設(shè)置起居室（廳）、臥室等主要房間。設(shè)置起居室（廳）、臥室的凹口尺寸應(yīng)符合下述規(guī)定：

1)凹口凈寬不應(yīng)小于1.5米；

2)凹口凈寬與凈深之比不應(yīng)小于1:2；

3)凹口凈寬小于1.8米時，應(yīng)設(shè)置防盜窗或采取防攀爬措施。

3.1.5 臥室的頂部樓板的撞擊聲隔聲性能，其計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級L’nT.w應(yīng)小于65dB；起居室的分戶樓板計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級L’nT.w不應(yīng)大于65dB。住宅相鄰兩戶房間之間的空氣聲隔聲性能，臥室、起居室（廳）與鄰戶房間之間的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化聲壓級差+粉紅噪聲頻譜修正量(DnT，w+C)不小于50dB。建筑物內(nèi)外部振動源對臥室的夜間結(jié)構(gòu)噪聲低頻等效聲級不高于30dB(A)。

3.1.6 新風(fēng)熱回收裝置的新風(fēng)出口和回風(fēng)入口處應(yīng)設(shè)置消聲裝置及軟連接，新風(fēng)管道進(jìn)入臥室、起居室等房間前宜在管道上設(shè)置消聲器或消聲彎頭。戶內(nèi)排水立管應(yīng)采用專用靜音排水管道和管件，或采用外包隔音棉等靜音措施。

3.1.7 室外機(jī)安裝位置不應(yīng)對人員和相鄰居室窗口形成熱污染、噪聲及振動干擾等不利影響。

3.1.8 住宅套內(nèi)的電視機(jī)位應(yīng)同時設(shè)置電源插座、有線電視插座、網(wǎng)絡(luò)信息插座；衛(wèi)生間坐便器側(cè)和洗手池下方應(yīng)預(yù)留電源插座；廚房應(yīng)預(yù)留凈水器、洗碗機(jī)等設(shè)備的電源插座，操作臺上方應(yīng)設(shè)置不少于3個電源插座。

3.1.9 智能化應(yīng)用應(yīng)實(shí)現(xiàn)智能訪客、智能照明、煙霧報警等功能，并預(yù)留必要的管線，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的互聯(lián)互通。入戶玄關(guān)處設(shè)置關(guān)閉全屋照明一鍵開關(guān)，客廳、主臥室的主燈設(shè)置雙控開關(guān)。

3.1.10 考慮滿足全生命周期可變性戶型需求，宜采用開放、靈活可變的大空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。建筑管線宜與建筑結(jié)構(gòu)分離，采用與建筑功能和空間變化相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施布置方式或控制方式，并實(shí)現(xiàn)可視化檢修。

3.2 健康安全的室內(nèi)環(huán)境

提升室內(nèi)光照、空氣和用水質(zhì)量，滿足適老化設(shè)計(jì)，優(yōu)化室內(nèi)環(huán)境，保障居住健康安全。

3.2.1 新建商品住宅應(yīng)滿足住宅相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的日照要求，居住空間數(shù)量達(dá)到四個及以上時，戶內(nèi)宜有兩個居住空間滿足大寒日日照時數(shù)2h。

3.2.2 立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮層間線腳、挑檐、壁柱等建筑構(gòu)件對本棟住宅建筑的自遮擋，建筑自身的墻面裝飾、挑檐等對本棟建筑日照有不利影響的建筑構(gòu)件應(yīng)參與日照模擬計(jì)算。

3.2.3 室內(nèi)氨、甲醛、苯、總揮發(fā)性有機(jī)物、氡等污染物濃度應(yīng)不高于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T18883）規(guī)定限值的80%。戶內(nèi)應(yīng)設(shè)置溫度、濕度、PM10、PM2.5、CO2濃度的空氣質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng)，且有參數(shù)越限報警、事故報警、數(shù)據(jù)記錄及數(shù)據(jù)存儲功能。

3.2.4 衛(wèi)生間及廚房的豎向排風(fēng)道應(yīng)具有防水、防倒灌及均勻排風(fēng)的功能，并采取防止支管回流和豎井滲漏的措施。排風(fēng)豎井頂部應(yīng)設(shè)置防止室外風(fēng)倒灌的措施。

3.2.5 衛(wèi)生間中選用的衛(wèi)生器具無存水彎時，應(yīng)在管道構(gòu)造做法中設(shè)置存水彎，水封高度不應(yīng)小于50毫米并保證水封可靠有效。嚴(yán)禁使用活動機(jī)械密封替代水封，衛(wèi)生器具排水管段上不得重復(fù)設(shè)置水封。

3.2.6 戶內(nèi)可選擇自帶水封的地漏或直通地漏加管道存水彎的做法。洗衣機(jī)處地漏采用洗衣機(jī)專用地漏，應(yīng)具有防反溢、防干涸功能。

3.2.7 戶內(nèi)應(yīng)設(shè)置前置過濾裝置，廚房內(nèi)宜設(shè)置軟水、凈水裝置。

3.2.8 住宅套內(nèi)廚房可燃?xì)怏w探測器除滿足就地報警外，應(yīng)可將報警信號傳送到小區(qū)值班室或消防控制室。宜預(yù)留險情處理、跌倒報警、漏水監(jiān)測等智能設(shè)施安裝條件，報警及求助信號可通過安防系統(tǒng)或智能化系統(tǒng)反饋給預(yù)設(shè)的應(yīng)急聯(lián)系人、物業(yè)管理中心等。

3.2.9 單元出入口處應(yīng)采取防高空墜物的防護(hù)措施，宜在建筑物四周設(shè)置監(jiān)控設(shè)施。住宅內(nèi)公共樓梯間在滿足防排煙要求的前提下，還應(yīng)兼顧平時通風(fēng)換氣需要。

3.2.10 戶內(nèi)應(yīng)在玄關(guān)、衛(wèi)生間、老人臥室、走道等空間預(yù)留適老化改造所需的空間尺度。

3.2.11 戶內(nèi)適當(dāng)增加衛(wèi)生間廁位和淋浴空間，并在墻面或地面預(yù)留安裝扶手的條件。衛(wèi)生間、廚房和兼具洗衣功能的陽臺地面應(yīng)采用防滑裝修材料，面層材料應(yīng)選擇滿足《建筑地面工程防滑技術(shù)規(guī)程》（JGJ/T331）中防滑安全程度中高級及以上的材料。

3.2.12 單元主入口門廳、走道、電梯廳等公共空間應(yīng)滿足擔(dān)架進(jìn)出及無障礙設(shè)計(jì)要求。在保證防止雨水倒灌的前提下，減小住宅室內(nèi)外高差，主入口優(yōu)先采用平坡出入口。戶門內(nèi)、外走道地面裝飾完成面至戶門底檻頂部的垂直距離不宜超過15毫米，戶內(nèi)通行處應(yīng)考慮無障礙通行需要。

3.3 綠色低碳的建筑技術(shù)

踐行綠色發(fā)展理念，采用適宜的綠色低碳建筑技術(shù)，鼓勵應(yīng)用新材料、新技術(shù)、新工藝，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期品質(zhì)保障。

3.3.1 鼓勵商品住宅應(yīng)用綠色低碳先進(jìn)建筑技術(shù)，提升住宅建筑安全耐久、健康舒適、便利宜居等綜合性能，兼顧綠色低碳技術(shù)應(yīng)用的適用性與經(jīng)濟(jì)性。

3.3.2 高品質(zhì)商品住宅應(yīng)達(dá)到綠色建筑三星級；全面實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到AA（BJ）級。

3.3.3 實(shí)施超低能耗建筑技術(shù)的住宅建筑或配套建筑應(yīng)不低于《近零能耗建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51350）中相關(guān)技術(shù)要求。

3.3.4 高品質(zhì)商品住宅應(yīng)按照《健康建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/2101）進(jìn)行設(shè)計(jì)，鼓勵開展健康建筑評價。

3.3.5 室內(nèi)空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備能效等級應(yīng)不低于2級，宜達(dá)到1級。

3.3.6 水嘴、淋浴器、坐便器用水效率等級不應(yīng)低于《節(jié)水型生活用水器具》(CJ/T164)中2級的要求，宜達(dá)到1級。

3.3.7 高品質(zhì)商品住宅應(yīng)全面實(shí)施裝配式裝修（公共區(qū)域除外），符合《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/T1831）。部品部件設(shè)計(jì)應(yīng)優(yōu)先采用標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件尺寸或選用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，并減少部品部件種類。

3.3.8 綠色建材應(yīng)用比例不低于70%，其中預(yù)拌混凝土、防水卷材、防水涂料應(yīng)100%使用綠色建材，不得使用低品質(zhì)涂料和面磚等材料。鼓勵住區(qū)內(nèi)道路、園林綠化等公共設(shè)施建設(shè)所用路面磚、植草磚、道路無機(jī)料、路緣石等使用健康安全的建筑垃圾再生產(chǎn)品。

3.3.9 鼓勵全生命期（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維)應(yīng)用BIM技術(shù)，適應(yīng)精細(xì)化管理、智能化服務(wù)需要。

3.4 耐久適用的建筑材料

提高住宅建筑結(jié)構(gòu)、防水、裝修材料的耐久性，保障建筑物長期正常使用，延長建筑使用壽命。

3.4.1 結(jié)構(gòu)選用高耐久性混凝土、耐候結(jié)構(gòu)鋼、耐候型防腐涂料等材料，混凝土結(jié)構(gòu)宜適當(dāng)增加鋼筋保護(hù)層厚度。

3.4.2 防水與密封材料選用耐久性符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色產(chǎn)品評價防水與密封材料》（GB/T35609）的要求。

3.4.3 室內(nèi)給水系統(tǒng)使用耐腐蝕、抗老化、耐久性能好的管材、管線、管件。電氣系統(tǒng)采用低煙低毒阻燃型線纜、礦物絕緣類不燃性電纜、耐火電纜等，且導(dǎo)體材料采用銅芯。

3.4.4 住宅交付應(yīng)滿足全裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修應(yīng)與建筑一體化設(shè)計(jì)。采用耐久性好、易維護(hù)的室內(nèi)裝飾裝修材料。鼓勵結(jié)合項(xiàng)目定位提供多樣化、高品質(zhì)裝修，提升居住體驗(yàn)。

3.4.5 建筑立面材料的選擇與建筑色彩應(yīng)統(tǒng)一考慮，采用品質(zhì)高、耐久性強(qiáng)的材料。外立面涂料優(yōu)先使用帶有自潔功能的產(chǎn)品。

4 運(yùn)營維護(hù)

強(qiáng)調(diào)運(yùn)營維護(hù)，優(yōu)化居住體驗(yàn)，提升居住品質(zhì)，確保使用安全，提高維護(hù)效率，降低運(yùn)營成本，保證設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。

4.1.1 住宅設(shè)計(jì)單位應(yīng)配合建設(shè)單位編制住宅產(chǎn)品使用手冊，指導(dǎo)居住者正確使用房屋。

4.1.2 住宅產(chǎn)品使用手冊中應(yīng)明確建筑和結(jié)構(gòu)安全、防水工程、門窗和外墻預(yù)留洞、上下水和其它生活用水、供配電、燃?xì)狻⑾?、通訊、裝修和配合設(shè)置等方面的配置及使用要求，并附房屋建筑平面、主體結(jié)構(gòu)、給排水、采暖管道、電氣線路布置圖及相關(guān)說明。

4.1.3 住宅產(chǎn)品使用手冊中應(yīng)對地震、火災(zāi)等突發(fā)事件的逃生措施及路徑進(jìn)行說明。

4.1.4 住宅產(chǎn)品使用手冊應(yīng)明確需定期檢查、巡視和維護(hù)的住宅物業(yè)公共部位和公共設(shè)施及設(shè)備，例如：房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、附屬構(gòu)筑物、二次供水設(shè)施、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、安全防范系統(tǒng)、電梯、水景等。

4.1.5 設(shè)計(jì)應(yīng)預(yù)留住宅外立面清潔與后期維修、維護(hù)所需的必要條件。

4.1.6 住宅產(chǎn)品使用手冊應(yīng)有主動預(yù)防性維護(hù)和長期維修計(jì)劃及說明，要求對建筑定期體檢，重視對建筑進(jìn)行預(yù)防性維修保養(yǎng)。例如：下水道每年使用高壓清洗裝置全部疏通一次；每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查住宅屋面防水、屋面雨水口、雨落管等設(shè)施，并組織清理、疏通等。

4.1.7 對電梯運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行智能監(jiān)測，可實(shí)時監(jiān)控電梯上行/下行、開門/關(guān)門、設(shè)備故障等狀態(tài)并實(shí)時報警和信息推送。

4.1.8 對生活與消防水箱（池）狀態(tài)、二次供水水質(zhì)、水泵、消防系統(tǒng)進(jìn)行智能監(jiān)測及預(yù)警。

4.1.9 合理配備出入口門禁控制、樓宇對講、視頻監(jiān)控等安防措施，并保證設(shè)施運(yùn)行良好。實(shí)時監(jiān)控消防通道暢通性、機(jī)動車、非機(jī)動車車輛停放有序性等，避免安全隱患。

4.1.10 運(yùn)維階段信息化BIM模型應(yīng)可實(shí)時同步住宅維護(hù)、維修信息，實(shí)現(xiàn)維修信息可追溯和物業(yè)公司更替時的數(shù)字化交接，并對重點(diǎn)維護(hù)內(nèi)容及時提醒。

附表：住宅面積與功能配置標(biāo)準(zhǔn)建議表

注：1、本表為國內(nèi)住宅實(shí)踐結(jié)合國際發(fā)達(dá)城市住宅面積與配置情況，不同客群設(shè)置的較適度的對應(yīng)關(guān)系，僅供對照參考使用。

2、其中●為此面積段戶型必選配置項(xiàng)；○可選項(xiàng)為此面積戶型在不同建筑高度的住宅中由于公攤面積不同，居住者具體使用需求不同，可根據(jù)實(shí)際情況選配的功能。