第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)我市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃實施，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等有關(guān)法律、法規(guī)以及《臺州市城市總體規(guī)劃(2004—2020年)》、國家、省有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，制定本規(guī)定。 

第二條 本規(guī)定適用于臺州市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各項建設(shè)工程。 

第三條 在臺州市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的法定規(guī)劃執(zhí)行。

第二章 城市用地分類和適建范圍

第四條 城市用地分類和代號采用中華人民共和國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137－2011)。 

第五條 各類建設(shè)用地的使用，應(yīng)當(dāng)遵循土地使用相容性的原則。 

第六條 各類城市建設(shè)用地適建范圍應(yīng)當(dāng)符合《城市建設(shè)用地適建表》(見附表1)的規(guī)定。附表1中未列入的建設(shè)項目，由臺州市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)對周圍環(huán)境的影響和基礎(chǔ)設(shè)施條件，具體核定適建范圍。

第五條 建設(shè)用地的兼容規(guī)定

一、本市各類建設(shè)用地應(yīng)遵循土地使用兼容性原則，按照經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。尚無詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)按總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃和本規(guī)定《表二  各類建設(shè)用地適建范圍》執(zhí)行。 

二、《表二  各類建設(shè)用地適建范圍》中未列入的建設(shè)項目，應(yīng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)對項目用地進(jìn)行的周邊環(huán)境影響及外部基礎(chǔ)設(shè)施條件綜合評估結(jié)果，具體核定適建范圍。

三、凡需改變各類建設(shè)用地的規(guī)劃性質(zhì)，及超出《表二  各類建設(shè)用地適建范圍》規(guī)定的各類建設(shè)項目，應(yīng)先提出調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃，按規(guī)定程序報批后執(zhí)行。

四、各類市政公用設(shè)施、城市綠地及文、教、衛(wèi)、體公共服務(wù)設(shè)施等城市控制用地，如遵照《表二  各類建設(shè)用地適建范圍》建設(shè)兼容性項目（各類設(shè)施按照國家各相關(guān)規(guī)范的規(guī)定允許設(shè)置的附屬項目除外），必須采用占補(bǔ)平衡的原則，在分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及相關(guān)的各類專項規(guī)劃中予以調(diào)整，按規(guī)定程序報批后執(zhí)行。

第三章 建筑間距

第七條 建筑間距應(yīng)當(dāng)符合國家、省有關(guān)規(guī)范和規(guī)定，同時應(yīng)當(dāng)符合本章規(guī)定。 

第八條 建筑與建筑之間分為平行布置、垂直布置。當(dāng)既非平行也非垂直布置(按照被遮擋建筑方位確定建筑朝向)時，按照下列標(biāo)準(zhǔn)控制： 

(一)當(dāng)兩棟建筑的夾角小于等于60度時，按照平行關(guān)系控制。 

(二)當(dāng)兩棟建筑的夾角大于60度時，按照垂直關(guān)系控制。 

第九條 各類建筑與被遮擋居住建筑(不包括老年人居住建筑，下同)平行布置時，日照間距應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定： 

(一)低層、多層、條式高層建筑與被遮擋居住建筑的日照間距應(yīng)當(dāng)滿足下列要求： 

1．朝向為正南北向時，正向間距在新區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.15倍，舊區(qū)改建項目不小于南側(cè)建筑高度的1.1倍。 

2．當(dāng)建筑方位偏東或者偏西時，不同方位間距折減系數(shù)按照表1換算。

備注：1．表中方位為正南向(0°)偏東、偏西的方位角。

2．L為正南向居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)日照間距(米)。

3．本表僅適用于無其它日照遮擋的平行布置條式居住建筑之間。

(二)點(diǎn)式高層建筑與被遮擋居住建筑的日照間距不小于該點(diǎn)式高層建筑高度的0.7倍，且南北向平行布置時的最小日照間距不得小于28米。

(三)低層建筑與其北側(cè)低層、多層居住建筑的最小日照間距不得小于10米，與高層居住建筑的最小日照間距不得小于13米；多層建筑與其北側(cè)居住建筑的最小日照間距不得小于15米。立地式農(nóng)民建房另行規(guī)定。

(四)被遮擋居住建筑下部為商店等非居住用房的，其日照間距按照下列標(biāo)準(zhǔn)控制：

1．當(dāng)遮擋建筑為低層建筑時，日照間距計算不得扣除底層非居住用房的高度。

2．當(dāng)遮擋建筑為多層建筑或者點(diǎn)式高層建筑時，日照間距計算可扣除被遮擋居住建筑的底層非居住用房的高度(只限一層，自室內(nèi)地面至二層樓面)。

3．當(dāng)遮擋建筑為條式高層建筑時，日照間距計算可扣除被遮擋居住建筑下部的非居住用房的高度。

第十條 低層、多層建筑與低層、多層居住建筑(不包括老年人居住建筑)垂直布置時的間距按照《低層、多層建筑與低層、多層居住建筑(不包括老年人居住建筑)垂直布置間距控制表》(見附表2)的標(biāo)準(zhǔn)控制。高層建筑與居住建筑垂直布置時的最小間距不得小于13米。

建筑垂直布置時，其間距計算不得扣除被遮擋居住建筑下部的非居住用房高度。

第十一條 居住建筑之間的側(cè)向間距應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)低層建筑之間的側(cè)向間距不得小于4米。

(二)低層與多層建筑之間、多層建筑與多層建筑之間的側(cè)向間距不得小于6米。

(三)高層建筑與各種層數(shù)建筑之間的側(cè)向間距不宜小于13米。

第十二條 低層、多層建筑與被遮擋的老年人居住建筑、醫(yī)院病房樓、休(療)養(yǎng)院寢室、幼兒園及托兒所的活動室、寢室和中、小學(xué)的教室的建筑日照間距，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)正南北向平行布置時，間距不小于遮擋建筑高度的1.5倍(在舊區(qū)不小于遮擋建筑高度的1.3倍)；當(dāng)建筑朝向偏東或者偏西時，不同方位間距折減系數(shù)按照表1換算。

(二)其它布置形式按照居住建筑日照間距規(guī)定的1.3倍控制。

(三)最小間距、側(cè)向間距按照低層、多層居住建筑的要求控制。

第十三條 居住建筑和非居住建筑之間的側(cè)向間距，非居住建筑之間的建筑間距、側(cè)向間距，均應(yīng)當(dāng)滿足消防及其它規(guī)范的要求。

第十四條 高層建筑與處于其日照遮擋客體范圍內(nèi)的居住、文教、衛(wèi)生類建筑之間的間距在上述規(guī)定外還應(yīng)當(dāng)同時滿足日照分析要求。日照分析的具體辦法由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門另行規(guī)定。

第四章 建筑退讓

第十五條 建筑物退讓基地邊界、城市道路、公路、河道、鐵路、電力線路、地下管線的距離，除符合消防、環(huán)保、防災(zāi)和交通安全等有關(guān)規(guī)范要求外，還應(yīng)當(dāng)符合已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和本章規(guī)定。

第十六條 沿建筑基地邊界布置的各類建筑，其離邊界距離應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)低層、多層建筑后退基地東、西邊界不小于3米，后退基地南邊界不小于5米；高層建筑后退東、西、南邊界均不小于7米。

(二)當(dāng)基地北側(cè)界外為未建設(shè)的規(guī)劃居住、文教、衛(wèi)生類日照分析對象用地時，建筑后退基地北邊界的距離不小于建筑高度的1/2。

當(dāng)基地北側(cè)界外為已建設(shè)的居住、文教、衛(wèi)生類日照分析對象和非居住、文教、衛(wèi)生類日照分析對象用地時，低層、多層建筑后退基地北邊界不小于5米，高層建筑后退基地北邊界不小于7米。

(三)當(dāng)基地界外為規(guī)劃道路、河道、綠化、高壓走廊時，建筑后退基地邊界的距離由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門確定。

(四)建筑后退基地邊界的距離應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定。因基地條件限制不能符合時，須與相鄰地塊產(chǎn)權(quán)人簽訂協(xié)議并經(jīng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核準(zhǔn)，在確保滿足有關(guān)規(guī)范的條件下，可適當(dāng)縮減建筑后退基地邊界的距離。

第十七條 沿城市道路兩側(cè)新建、改建、擴(kuò)建的建筑物，其后退距離應(yīng)當(dāng)視規(guī)劃道路的紅線寬度、性質(zhì)和視距三角形的要求確定。視距三角形的后退，寬路窄路相交的交叉口按照窄路控制(窄路寬度為26米及以下)，寬路與寬路相交的交叉口按照較寬路控制，具體按照表2執(zhí)行。

第十八條 新建有大量人流、車流的影劇院、游樂場、體育館、展覽館、大型商場、醫(yī)院等大型公共建筑及對周邊道路交通產(chǎn)生較大影響的其它建設(shè)工程，后退道路紅線距離除符合表2規(guī)定外，最小不小于15米，并應(yīng)當(dāng)留足地面停車泊位和回車場地。

第十九條 沿城市高架道路兩側(cè)新建、改建、擴(kuò)建建筑物，其沿高架道路主線邊緣線的后退控制距離不得小于30米，其沿高架道路匝道邊緣線的后退控制距離不得小于15米。

第二十條 沿地面和高架軌道交通兩側(cè)新建、改建、擴(kuò)建建筑物，其后退軌道外邊線的距離不得小于30米。 

第二十一條 沿高速鐵路兩側(cè)新建建筑物，距最外側(cè)軌道中心線的距離不得小于50米；沿鐵路干線兩側(cè)新建建筑物，距最外側(cè)軌道中心線的距離不得小于30米；沿鐵路支線專用線兩側(cè)新建建筑物，距最外側(cè)軌道中心線的距離不得小于15米；沿鐵路兩側(cè)修建圍墻，距最外側(cè)軌道中心線的距離不得小于10米，圍墻高度不得高于3米。 

第二十二條 在公路兩側(cè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃定建筑控制區(qū)： 

(一)高速公路隔離柵欄外兩側(cè)不小于30米。 

(二)國道兩側(cè)邊溝外緣外不小于20米。 

(三)省道兩側(cè)邊溝外緣外不小于15米。 

(四)縣道兩側(cè)邊溝外緣外不小于10米。 

(五)鄉(xiāng)道兩側(cè)邊溝外緣外不小于5米。 

第二十三條 建筑物后退各類邊線，以建筑物最突出的外墻邊線為準(zhǔn)。建筑物后退道路紅線或者基地邊界留出的空地用于綠化及敷設(shè)工程管線，不得建造建筑物。地上建筑后退道路紅線和基地邊界大于等于5米時，允許陽臺、臺階、雨蓬等突出部分在后退距離1/6的范圍內(nèi)安排。

第二十四條 地下建(構(gòu))筑物、圍墻的退界距離按照下列標(biāo)準(zhǔn)控制： 

(一)地下建(構(gòu))筑物后退道路規(guī)劃紅線、用地紅線的距離，不宜小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的距離)的0.7倍，且不小于5米。

(二)圍墻中心線后退道路紅線(紅線寬度26米及以下)不小于1米，后退道路紅線(紅線寬度26米以上)不小于2米。

圍墻后退相鄰建設(shè)用地的邊界，視相鄰地塊權(quán)屬等情況確定：當(dāng)界外為已征用地，圍墻中心線與用地線吻合；當(dāng)界外為未征用地，圍墻基礎(chǔ)不得逾越地界。 

第五章 建筑高度

第二十五條 建筑物的高度除應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)日照、建筑間距、消防等方面規(guī)范外，還應(yīng)當(dāng)符合本章規(guī)定。

第二十六條 在有凈空高度限制的飛機(jī)場、氣象臺、電臺和其它無線電通訊(含微波通訊)設(shè)施周圍新建、改建、擴(kuò)建建筑物，其建筑高度應(yīng)當(dāng)符合凈空高度。

第二十七條 在歷史建筑和文物保護(hù)單位建設(shè)控制地帶周圍以及風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃控制地段新建、改建、擴(kuò)建建筑物，其建筑高度應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并按照詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。

第二十八條 在山體周圍新建、改建、擴(kuò)建建筑物，其建筑高度應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)地段詳細(xì)規(guī)劃的高度控制要求。若詳細(xì)規(guī)劃未明確具體地塊的高度控制，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行視線景觀分析，根據(jù)山體高度合理確定建筑物控制高度，山體上部1/3宜在城市主要視點(diǎn)的可視范圍內(nèi)。

第六章 建筑基地的綠地

第二十九條 公園綠地、生產(chǎn)綠地、防護(hù)綠地應(yīng)當(dāng)按照《臺州市城市綠線規(guī)劃》進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)。

第三十條 建設(shè)項目的綠地率應(yīng)當(dāng)符合表3規(guī)定。

備注：1. 因特殊情況不能按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配建的城市核心區(qū)和舊城改建區(qū)域的商業(yè)中心，在規(guī)劃條件或者選址意見書中明確配建標(biāo)準(zhǔn)，并按照規(guī)定繳納城市易地綠化補(bǔ)償費(fèi)。

2. 舊城改建項目可酌情降低3～5個百分點(diǎn)，舊城改造居住區(qū)綠地率不小于25%。

第三十一條 綠地面積計算按照《臺州市區(qū)建設(shè)項目配套綠地面積計算規(guī)定》執(zhí)行。

第七章 建設(shè)工程停車泊位

第三十二條 新建、改建或者擴(kuò)建居住建筑的停車泊位配建標(biāo)準(zhǔn)按照表4規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條 建筑面積10000平方米及以上的大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)市場的商業(yè)建筑要配置一定數(shù)量的集中地面機(jī)動車停車泊位(不含二層及以上和屋面停車)，其中批發(fā)市場不應(yīng)少于該地塊商業(yè)機(jī)動車停車泊位總數(shù)的20%。

第三十四條 實行人車分流的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置不少于每百戶2個的非經(jīng)營性機(jī)動車停車泊位。

除表4要求配建機(jī)動車停車泊位數(shù)外，應(yīng)當(dāng)在其主入口、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)增加設(shè)置不少于每百戶3個的訪客機(jī)動車停車泊位。

第三十五條 幼兒園、小學(xué)等教育設(shè)施用地，除按照浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《城市建筑工程停車場(庫)設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》配建機(jī)動車停車泊位數(shù)外，應(yīng)當(dāng)在其主入口處且位于圍墻外側(cè)、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)增加設(shè)置集中的地面機(jī)動車停車泊位。配建標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合表5規(guī)定。

第三十六條 配建停車場(庫)應(yīng)當(dāng)就近設(shè)置，并宜采用地下或者多層車庫。鼓勵地面機(jī)動車停車場采用植草格、林蔭式停車場及機(jī)械式停車樓。地下室設(shè)置機(jī)械式機(jī)動車停車泊位的，不計入該項目機(jī)動車停車泊位指標(biāo)。

第三十七條 非機(jī)動車停車泊位的布置與設(shè)計，應(yīng)當(dāng)考慮將來轉(zhuǎn)為機(jī)動車停車泊位的需要。居住建筑的非機(jī)動車停車位宜在地下車庫內(nèi)設(shè)置。

第三十八條 辦公、旅館、體育場館、影(劇)院、學(xué)校、經(jīng)濟(jì)適用房和安置房等建筑類型停車泊位配建標(biāo)準(zhǔn)及其它未盡事項，按照浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《城市建筑工程停車場(庫)設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

第八章 其它規(guī)定

第三十九條 綠心生態(tài)區(qū)和總體規(guī)劃確定的生態(tài)廊道內(nèi)的建筑物形式、體量、高度、色彩等，應(yīng)當(dāng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，不得損害生態(tài)區(qū)、生態(tài)廊道的自然景觀。建筑屋頂宜采用坡頂形式。

第四十條 建筑沿城市主、次干道立面不宜設(shè)置敞開式陽臺，且原則上不得放置空調(diào)外機(jī)，確需放置時必須作遮掩處理。

第四十一條 嚴(yán)禁搭建有礙觀瞻的建(構(gòu))筑物。凡需在屋頂設(shè)屋頂水箱、空調(diào)冷卻塔等附屬設(shè)施或者構(gòu)筑物的，在建設(shè)工程設(shè)計方案和施工圖階段必須明確位置及遮掩措施，并在立面和剖面圖上明確表示。

第四十二條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的地上總建筑面積7‰的比例配置，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房、4‰為物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅時，物業(yè)管理用房的配置比例為該物業(yè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的地上總建筑面積的3‰，其中物業(yè)管理經(jīng)營用房不少于1.5‰。物業(yè)管理用房按照上述規(guī)定比例計算的配置建筑面積少于50m2時，按照建筑面積50m2配置。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)集中配置，一般應(yīng)當(dāng)集中安排1處，最多不得超過2處，在該物業(yè)的管理中心或者主出入口附近安排。該物業(yè)配置有社區(qū)用房的，應(yīng)當(dāng)與社區(qū)用房毗鄰安排。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有臨街(路)商業(yè)用房的，物業(yè)管理經(jīng)營用房應(yīng)當(dāng)配置在臨街(路)的商業(yè)用房內(nèi)；無臨街(路)商業(yè)用房的，可以在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)用房的適當(dāng)位置配置。物業(yè)管理經(jīng)營用房位于底層的建筑面積不得少于應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理經(jīng)營用房建筑面積的1/2。

第四十三條 建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家有關(guān)無障礙設(shè)計和建筑節(jié)能的規(guī)范。

第四十四條 下部為商業(yè)、辦公等非住宅、上部為住宅的臨街建筑物，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)商業(yè)、辦公等非住宅的出入口(包括疏散出入口)不得向住宅區(qū)內(nèi)開設(shè)。

(二)底層臨住宅區(qū)一側(cè)不宜開窗；如確有必要應(yīng)當(dāng)開設(shè)高窗，窗臺離地面高度不得低于1.8米。

第九章 附 則

第四十五條 各縣(市)人民政府可參照本規(guī)定，制定適用于本區(qū)域的相關(guān)規(guī)定。

第四十六條 本規(guī)定自2013年1月1日起施行

附錄一 名詞解釋

1. 建筑基地

本規(guī)定所稱的建筑基地，即建設(shè)項目的規(guī)劃建設(shè)用地，指規(guī)劃用地范圍內(nèi)除城市道路、綠地等代征用地外的凈用地。

2. 居住建筑

本規(guī)定所稱的居住建筑，包括住宅、老年人居住建筑、居住用地內(nèi)的集體宿舍以及大、中、小學(xué)學(xué)生宿舍。

3. 建筑高度

本規(guī)定所稱的建筑高度，指建筑物室外地面到其檐口(或者女兒墻墻頂)的高度。

4．建筑間距

本規(guī)定所稱的建筑間距，指兩棟建(構(gòu))筑物外墻(外墻應(yīng)當(dāng)包括保溫層和外加裝飾層，但不包括勒腳)之間的水平距離。

5．低層建筑

本規(guī)定所稱的低層建筑，指建筑高度小于等于10米的建筑。

6．多層建筑

本規(guī)定所稱的多層建筑，指建筑高度大于10米、小于等于24米的建筑。

7．高層建筑

本規(guī)定所稱的高層建筑，指建筑高度大于24米的建筑。

8．點(diǎn)式高層建筑

本規(guī)定所稱的點(diǎn)式高層建筑，指總建筑面寬小于等于32米(按照建筑物的最突出部分和建筑的展開面計)的高層建筑。

9．條式高層建筑

本規(guī)定所稱的條式高層建筑，指非點(diǎn)式高層建筑的其他高層建筑。

10．地下室

本規(guī)定所稱的地下室，指地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2的房間。

11．半地下室

本規(guī)定所稱的半地下室，指地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/3，但不超過1/2的房間。

附錄二 計算規(guī)則

一、建筑面積計算

按照《浙江省房屋建筑面積測算實施細(xì)則(試行)》計算。

二、容積率計算

一般情況下，容積率按照地上建筑面積計算。如有下列特殊情況，容積率按照本計算規(guī)則規(guī)定計算。

(一)居住建筑：層高宜為2.8米。當(dāng)3.3米＜層高≤5.0米，不論室內(nèi)是否有隔層，計算容積率時，其建筑面積按照該層建筑面積的1.5倍計算；當(dāng)層高＞5.0米時，其建筑面積計算值在2倍的基礎(chǔ)上按照層高每增加2.2米即增加1層(不含陽臺部分)計算。居住建筑底層層高可適當(dāng)提高，其中：低層住宅底層層高不宜超過3.9米，超過3.9米的按照上述居住建筑超高層高計算規(guī)則計入容積率；高層住宅底層局部架空的，底層層高不宜超過4.5米，超過4.5米的按照上述居住建筑超高層高計算規(guī)則計入容積率。

躍層式住宅、排屋、別墅等，根據(jù)使用功能，允許每戶1個起居室(廳)在戶內(nèi)通高。當(dāng)每戶1個起居室(廳)在戶內(nèi)通高且戶內(nèi)通高部分的水平投影面積不超過該戶底層室內(nèi)層面水平投影面積的20%時，可按照其實際建筑面積計算；當(dāng)戶內(nèi)通高部分所占比例超過20%或者起居室(廳)戶內(nèi)通高數(shù)量超過1個以及非起居室(廳)通高時，通高部分的建筑面積全部按照居住建筑超高層高計算規(guī)則計入容積率。

低層住宅天井視同戶內(nèi)通高，天井和戶內(nèi)通高的水平投影面積之和不宜超過該戶底層水平投影面積的20%；當(dāng)所占比例超過20%時，戶內(nèi)通高部分的建筑面積按照居住建筑超高層高計算規(guī)則計入容積率。

住宅的陽臺、露臺(不包括屋頂露臺)、入戶平臺、外廊、設(shè)備平臺等的水平投影面積之和不宜超過該層層面水平投影面積的12%。超過12%的，上述陽臺、露臺(不包括屋頂露臺)、入戶平臺、外廊、設(shè)備平臺等按照其水平投影面積全部計算建筑面積計算值計入容積率。其中住宅陽臺進(jìn)深不宜超過2.1米，超過2.1米的按照其水平投影面積全部計算建筑面積計算值計入容積率；設(shè)備平臺的進(jìn)深不得大于2.1米，每層設(shè)備平臺的水平投影面積應(yīng)不大于該層所有陽臺(含入戶平臺、外廊、設(shè)備平臺等)水平投影面積1/3，不符合以上設(shè)置要求的按照設(shè)備平臺水平投影面積的1/2計算計入容積率指標(biāo)。設(shè)備平臺宜集中設(shè)置；確需分散設(shè)置的，設(shè)置數(shù)量上不得超過套內(nèi)居室(指臥室、起居室、書房、餐廳等獨(dú)立的室內(nèi)居住房間)個數(shù)。

城中村立改套，對用于安置農(nóng)民的住宅，其底層架空層(最多為1層)層高≥2.2米且≤2.8米的，計算建筑面積，但不計入容積率。

(二)辦公、旅館類建筑：層高不宜超過3.9米。當(dāng)4.5米＜層高≤5.4米，不論室內(nèi)是否有隔層，計算容積率指標(biāo)時，其建筑面積按照該層建筑面積的1.5倍計算；當(dāng)層高＞5.4米時，其建筑面積計算值在2倍的基礎(chǔ)上按照層高每增加2.2米即增加1層計算。

有實際功能需要的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳和建筑面積300平方米及以上的大型會議室等，可按照實際建筑面積計算。

(三)商業(yè)建筑：底層層高不宜超過5.8米，二層及以上層高不宜超過4.8米；當(dāng)?shù)讓訉痈撸?.8米、二層及以上層高＞4.8米，計算容積率時，其建筑面積計算值在2倍的基礎(chǔ)上按照層高每增加2.2米即增加1層計算。

單層建筑面積1500平方米及以上的大型商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等，可按照實際建筑面積計算。

(四)地下室、半地下室建筑面積不計入容積率。半地下室頂板在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，視同地下室；半地下室頂板面在室外地面以上部分的高度超過1.5米的，視同地面建筑。如建筑室外地面標(biāo)高不一致時，以周邊最近的城市道路標(biāo)高的加權(quán)平均值為準(zhǔn)加0.2米作為室外地面標(biāo)高。

(五)架空層：高層住宅底層宜架空，架空層層高應(yīng)當(dāng)達(dá)到3.9米及以上。建筑底層以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞，只作為公共休閑、綠化等公共空間使用的，其建筑面積不計入容積率；但電梯井、門廳、過道等圍合部分的建筑面積計入容積率。

(六)建筑物的下沉式庭院(不含采光井，采光井離外墻凈寬度控制在1.2米以內(nèi)，下同)：

1．下沉式庭院不論有無加屋蓋，均按其水平投影面積的1/2計入容積率。

2．與下沉式庭院相連整幢建筑地下室，其面積按照規(guī)定計入容積率，即：地下室計入容積率的建筑面積=建筑底層的落地投影范圍內(nèi)的地下室建筑面積×下沉庭院與地下室的接觸面寬總和÷該幢建筑底層的落地周長。

(七)建筑飄窗指為房間采光和美化造型而設(shè)置的凸出外墻的窗。建筑飄窗的設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

1．窗臺高度(窗臺面與室內(nèi)地面的高差)不得少于0.3米；

2．進(jìn)深(自墻體外邊線至飄窗外邊線外)不得大于0.7米；

3．凈高(自窗臺面至飄窗頂板底)應(yīng)當(dāng)小于2.2米；

4．窗臺及其與樓板連接部分應(yīng)當(dāng)為鋼筋混凝土一體結(jié)構(gòu)。

符合上述設(shè)置要求的建筑飄窗，不計入建筑面積；不符合上述設(shè)置要求的建筑飄窗，應(yīng)當(dāng)按照挑出外墻部分投影面積全部計算建筑面積并計入容積率指標(biāo)。

窗與外墻在同一軸線，窗臺下內(nèi)凹部分設(shè)置分體式空調(diào)室外機(jī)，不視作建筑飄窗，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)備平臺處理；窗臺下內(nèi)凹部分無實際功能的不得設(shè)置。

三、建筑密度計算

(一)地上首層外墻勒腳以上主墻外圍水平面積。

(二)有頂蓋的且直接有柱落至室外地面或者地下層頂板面的連廊、門廊、挑廊和陽臺等，按照柱外圍的投影面積計算。

(三)室外樓梯按照投影面積計算。

(四)寬度大于2米的臺階、平臺。

(五)低層住宅天井按照水平投影面積計算計入建筑密度。

(六)下沉式庭院(含斜坡式、臺階式、直立式等)，以起點(diǎn)開始計算，其全部投影面積計入建筑密度。

四、建筑日照間距計算

(一)居住建筑的不連續(xù)凸陽臺，不計入日照間距(連續(xù)凸陽臺按照陽臺外邊計算)，凹陽臺按照凹陽臺外墻邊計算。

(二)建筑物有每處不超過2.7米寬(軸線尺寸)的凸出部分(如樓梯間)，凸出長度不超過1.2米(軸線尺寸)，且凸出部分寬度之和不超過整幢建筑長度的1/5，可不計入建筑日照間距。如有凸出寬度不超過2.7米(軸線尺寸)，但凸出超過1.2米(軸線尺寸)時，按照1/2計算；凸出寬度大于2.7米(軸線尺寸)，按照凸出最外邊緣計算。

(三)建筑挑檐按照挑檐外邊計算。

(四)突出屋面或者墻體的通風(fēng)道、煙囪、空調(diào)隔板、透空裝飾構(gòu)件等附屬設(shè)施和通信設(shè)施、空調(diào)冷卻塔等設(shè)備不計入間距。

五、建筑高度計算

(一)在計算建筑日照間距時，建筑高度按照下列規(guī)定計算：

1．平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口頂，加上檐口挑出寬度；有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。

2．坡屋面建筑：屋面坡度≤35°時，高度算至檐口；屋面坡度＞35°時，屋脊線平行于相關(guān)建筑的算至屋脊線，屋脊線垂直于相關(guān)建筑的算至山墻斜坡的中點(diǎn)。

3．水箱、樓梯間、電梯間、設(shè)備房等突出屋面的附屬用房，其高度在6米及以下，且水平投影面積之和不超過屋面建筑面積1/5的，不計入建筑高度。

(二)有建筑限高要求的(如機(jī)場、氣象臺、微波通道、安全保密、日照分析、視線分析等)，按照建筑物的最高點(diǎn)計算。

附表1 城市建設(shè)用地適建表

附表2 低層、多層建筑與低層、多層居住建筑(不包括老年人居住建筑)垂直布置間距控制表